El pasado 31 de marzo, el Gobierno aprueba el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, Donde se informa sobre las medidas optadas para apoyar a “las familias y a los colectivos más vulnerables”, que han visto afectados sus ingresos por la paralización de la actividad económica.
En este Decreto se establecen por ello propuestas dirigidas a la necesaria protección a los colectivos más vulnerables que puedan ver sensiblemente afectada su capacidad para hacer frente al alquiler, al tiempo que se garantiza un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales, por lo que el Estado ha planteado las siguientes medidas en pro de la protección a las familias y colectivos más vulnerables.
Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional:
Los procedimientos de desahucio derivados de contratos de arrendamiento de viviendas quedarán en suspenso cuando el arrendatario acredite que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica, sobrevenida como consecuencia de la expansión del coronavirus, que le impide encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas que convivan con él. Si el arrendador se encuentra también en situación de vulnerabilidad, esta circunstancia se tendrá en cuenta a la hora de fijar el plazo de suspensión del desahucio y en las medidas de protección social a adoptar en su caso.
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual:
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que venzan hasta dos meses después de finalizado el estado de alarma podrán ser objeto de una prórroga extraordinaria máxima de seis meses, previa solicitud del arrendatario. Durante ese tiempo se seguirán aplicando los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato, salvo que ambas partes acuerden lo contrario.
Moratoria de deuda arrendaticia
Los arrendatarios de un contrato de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta cuando la persona arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por ello la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o de una superficie construida superior a los 1.500 m2.
En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:
- Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- El fraccionamiento en al menos tres años de las cuotas correspondientes al periodo de estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
¿Quiénes son considerados personas en situación de vulnerabilidad económicas?
Podrán acogerse a este real decreto quienes se encuentren en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o hayan reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
Requisitos Adicionales para optar a la moratoria de deuda arrendaticia.
No en todos los casos de vulnerabilidad, el arrendatario de vivienda tendrá derecho a la carencia en el pago mensual, es necesario que se den además otras dos condiciones, debiendo tener en cuenta el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria.
La suma de ingresos del conjunto de personas miembros de la unidad familiar en la vivienda arrendada no supere tres veces el IPREM mensual, Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual, que para el año 2020 es 537,84€, de ahí que si hacemos el cálculo significa que podrán acogerse a las medidas aprobadas en este RDL aquel arrendatario cuya unidad familiar no supere los 1.613,52€. (537,84 € IPREM 2020 x3=1.613,52€)
Además de cumplir con el requisito anterior en cuanto a los límites de los ingresos de la unidad familiar, existe otra condición para acceder a las ayudas, y es que la renta más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
¿Qué puedo hacer si mi arrendador es una persona natural y no entra en los supuestos indicados en el Real Decreto (empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor)?
Como es señalado con anterioridad, en España, el 85% de los propietarios de arrendamientos de vivienda son por parte de una persona física, en muchos casos los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales para dichas personas. Por lo que estos no tienen ninguna obligación de aceptar las medidas.
Una vez recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación.
Desde Isacura Asociados recomendamos la mediación cómo una de las herramientas para afrontar esta crisis, haciendo un llamado a arrendadores cómo a arrendatarios a manejar un equilibrio que permita sobrellevar esta difícil situación, implementando planes de pago que permitan a los arrendatarios flexiblemente cubrir la obligación de pago.
Ahora bien, si realmente se cumplen todas estas condiciones, el arrendatario, podrá solicitar de la persona arrendadora, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario, dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor de este RDL, por tanto hasta el 2 de mayo de 2020.
Programa de ayudas transitorias de financiación:
Cuando el propietario no sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, ni acepte el aplazamiento, los arrendatarios en situación de vulnerabilidad podrán solicitar a las entidades bancarias ayudas transitorias de financiación, que contarán con el aval del Instituto de Crédito Oficial (ICO) y la total garantía del Estado. El importe máximo de dichas ayudas será de seis mensualidades y no devengarán ningún tipo de gastos ni intereses. Tendrán un plazo de devolución de seis años, ampliables excepcionalmente por otros cuatro.
Para hacer frente a las dificultades de devolución de las anteriores ayudas transitorias de financiación, se crea un programa de ayudas directas a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% del alquiler o de hasta el 100 % del principal e intereses del préstamo solicitado.
IMPORTANTE: Este tipo de ayudas deberá ser solicitado directamente a las entidades bancarias.
En Isacura Asociados contamos con especialistas en materia jurídica que te podrán aclarar tus dudas en esta área. Si deseas ampliar la información o resolver inquietudes, puedes comunicarte con nosotros a nuestra línea de atención 807499573 donde estaremos encantados de ayudarte.
