Créditos y prestamos inmobiliarios
La disposición 5ta de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entrará en plena vigencia el 15 de junio de 2019, introduce un cambio importante en la figura de las llamadas cláusulas de vencimiento anticipado” y que sin duda impactará la dinámica de los desahucios. En primer lugar, la Ley 5/2019 a través de su disposición 5ta, modifica el apartado 2
del artículo 693 que desarrolla el vencimiento anticipado de deudas a plazos, quedando redactado de la siguiente manera: Artículo 693. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento anticipado de deudas a plazos.
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2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.
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Para comprender mejor el cambio, a continuación, se transcribe su redacción anterior: Artículo 693. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento anticipado de deudas a plazos.
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2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo.
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Como se puede apreciar, en la modificación, desaparece la mención de los 3 meses de impago, y refiere al artículo 24 de la Ley 5/2019 y al 129 bis de la Ley Hipotecaria, a los fines de desarrollar el derecho que tiene el acreedor de reclamar la deuda existente sobre el crédito o préstamo. Los artículos mencionados en el párrafo anterior presentan la misma redacción, la
cual es, a saber:
Artículo 24. Vencimiento anticipado.
1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.
Se puede apreciar que se introducen dos condiciones para poder activar el reclamo anticipado de vencimiento, por un lado un porcentaje determinado de la cuantía del capital concedido y dependiendo de ello, las cuotas vencidas de pago serán 12 o 15 meses.
En este sentido, es oportuno destacar que sobe la cláusula de vencimiento anticipado, el Tribunal de la Unión Europea, se pronunció en marzo 2019, avalando continuar con el desahucio, sustituyendo una cláusula abusiva que contemplaba el inicio de este con un solo impago por otra que eleva el número mínimo de cuotas no pagadas. En esa decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, del 26 de marzo 2019, se señala:
1- “Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que, por una parte, se oponen a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia.
Por otra parte, esos mismos artículos no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias
especialmente perjudiciales.”
¿Qué significa esa decisión?
En primer lugar, que, si una cláusula es declarada abusiva, debe eliminares del contrato hipotecario, atendiendo esta afirmación, a que en principio, todo contrato hipotecario puede sobrevivir sin una cláusula de vencimiento anticipado. En segundo lugar, que un juez nacional, tiene la potestad de valorar si el contrato puede sobrevivir o salvarse, sin una cláusula anticipada de vencimiento, en tal sentido, si considera que es necesaria la cláusula podrá sustituir la misma atendiendo a tal fin, los lineamientos que han sido definidos por el artículo 24 de la regulación de los contratos hipotecarios y/o 129bis de la Ley Hipotecaria.
Por último, con esta reforma que entrará en vigencia plena en las próximas semanas, El País, afirma que la Justicia Europea está propiciando un profundo cambio social en España, al reforzar los derechos de los consumidores más vulnerables en materia de vivienda.
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