Tal y como señala en la introducción del Real Decreto-Ley 21/2016, España afronta retos importantes en materia de vivienda que, en la actualidad, se ligan a la dificultada del acceso a la misma en régimen de alquiler. La reforma del año 2013 no produjo los resultados esperados, situando al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a la as condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino.
En este sentido, se recuerda el artículo 7 de la Constitución Española que proclama a el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y a nivel internacional la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidad que en su artículo 25 sitúa la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas.
Son cinco los motivos que justifican la extraordinaria necesidad y la urgencia de las medidas tomadas en la presente norma:
1.- La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de vivienda en el mercado. Según datos de Eurostat, en el año 2017, más del 42% d ellos hogares españoles destinaban más del 40 % de sus ingresos al pago del alquiler. Ello supone que España se sitúa 17 puntos por encima del valor medio de la Unión Europea y se estima que, si no se adoptan las medidas oportunas posiblemente ira en aumento, teniendo en cuenta que el precio del alquiler se ha incrementado en los últimos tres años en más de 15%.
2.- El desigual y heterogéneo comportamiento del mercado del alquiler de vivienda, reconociendo que el incremento de los precios del mercado de la vivienda ha sido particularmente intenso en entornos territoriales de fuerte dinámica inmobiliaria caracterizados por una mayor actividad turística. Un ejemplo de ello es; Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga, y Santa Cruz de Tenerife.
3.- La escasez de vivienda social existente y que sea asequible a familias o personas en riesgo social. España ofrece una cobertura de menos del 2,5% de los hogares.
4.- El número de desahucios vinculados a contratos de alquiler está creciendo a un ritmo anual muy próximo al 5%, por ello se amplían los plazos legales y se introduce en los procedimientos de desahucios mecanismos que sirvan para responder a la grave situación que viven los hogares más vulnerables, establecido plazos y garantías en el proceso.
5.- Responder desde el ámbito de la vivienda en las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente la personas con discapacidad y movilidad reducida, en un contexto demográfico marcado por el progresivo y alarmante envejecimiento de la población: se prevé que, en la próxima década, la población mayor de 65 alas superara sobradamente los 10 millones de personas.
El Real Decreto – Ley se estructura en cuatro capítulos y se compone de cinco artículos, una disposición adicional, os disposiciones transitorias y tres disposiciones finales.
Así, el título I introduce la necesaria reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, entre las que destacan la extensión de los plazos de prorroga obligatoria y la prorroga tacita de los contratos de arrendamiento de vivienda. De esta manera se establecen en cinco años el periodo de prorroga obligatoria, salvo en casos de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años.
En cuanto a la prorroga tacita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, y una vez transcurrido el periodo de prorroga obligatoria, sino existe comunicación de alguna de la parte en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogara el contrato durante tres años más, con lo que dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prorroga anual establecida en 2013-
Se establece modificación que inciden en el momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento. Por un lado, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que se pueden exigir al arrendatario ya sea en depósito o aval bancario.
Se establece por Ley que los gatos de gestión inmobiliaria y de la formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando esta sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratos por iniciativa directa del arrendatario.
Una cuestión técnica que se recoge en el título I en la exclusión del ámbito de aplicación de la ley de arrendamiento urbanos de la cesión temporal del uso que comparta la actividad de la denominada vivienda turísticas.
El título I introduce modificaciones en el régimen de propiedad horizontal con objeto de impulsar la realización de obras para la mejora de la accesibilidad.
En materia de viviendas de uso turístico, explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuota especiales o incremento en la participación de gastos comunes de la vivienda.
El título III incorpora una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que lo servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.
El tirulo IV, que recoge las medidas en materia económica y fiscal introduce tres medidas en el impuesto sobre bienes inmuebles. En primer lugar, se exceptúan de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en ellos supuestos de que el alquiler de inmueble de uso residencia con la renta limitada por una norma jurídica. En segundo lugar, se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Po último se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
Otras modificaciones que se introduce en el texto de la Reguladora de la Ley Haciendas Locales es la ampliación del ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para acoger la posibilidad de realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las entidades Locales. Esta medida contribuye a eliminar las barreras y paliar el grave déficit de vivienda social existente en España.
La disposición adicional recoge el mandato al Ministerio de Fomento con el fin de dinamizar la oferta de vivienda en el alquiler. La de los títulos competenciales que amparan al Estado para dictar normas en las distintas materias. Las disposiciones finales segunda y tercera habilitan el desarrollo reglamentario y establecen la fecha de entrada en vigor de la norma respectivamente. La disposición transitoria primera establece que los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del real decreto-ley continúan rigiéndose por es en el régimen jurídico que les era de aplicación
